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內容來自sina新聞

八成老城區散居樓要推封閉管理

作為第一批圍蔽物業化管理的保安社區，創下瞭"零警情"的平安小區紀錄。南方日報記者李細華攝

記者上周從禪城區祖廟街道獲悉，老城區推行老舊散居樓封閉物業化管理一年半的時間，在轄區150-200個散居樓聚集的小區中，現代化物業封閉管理覆蓋率已經達到瞭60%，一般性警情下降瞭60%以上。祖廟街道相關負責人向記者透露，在未來兩到三年內，將完成轄區內80%以上的物業化封閉管理。其中，作為第一批圍蔽物業化管理的保安社區還創下瞭"零警情"的平安小區紀錄。

社會細胞管理模式之變

從散居自管期待轉向市場化管理

"和諧"、"舒服"是記者實地走進禪城區祖廟街道保安社區的第一印象。

被圍蔽起來的小區，由數十棟建於上世紀80年代的舊樓組成，小區地面幹凈整潔，車位規劃有序，社區硬件配套到位。上午十一點的小區中心花園裡，幾位退休老人在悠閑地翻閱報紙、聊著傢常......這是作為老城區第一批推進封閉式物業管理的試點小區--保安小區，最為普通的一天。

去年5月份，保安社區居委會在獲得居民80%支持率的情況下，正式引入瞭廣州一傢物業公司前期全額投入，建設封閉式物業管理小區，以"智能化"和"現代化"的市場管理模式破解老舊社區的傳統弊病。一年半的時間內，小區一改往日"雜、亂、臟"的尷尬局面，創下一年半"零警情"的平安小區紀錄。

"現在我們小區裡又幹凈，又舒服，每月40塊錢就能享受現代物管，住著安心，值！"在保安小區住瞭25年的趙姨開心地向記者說，要知道，就在2011年小區物業化封閉管理前，僅刑事治安案件當年就有50多宗。

事實上，以普瀾二路以東，季華五路以北，通濟廣場以南為界的保安社區是典型的城鄉結合部社區，外來流動人口稠密，社區內部多是80年代末建成的居民散居，"雜、亂、臟"是此前這個社區帶給外界的印象。

保安社區居委會負責人曾琳向記者透露："此前的保安社區，每戶每月交8塊錢保安費，7塊錢衛生費，由社區負責聘請保安和環衛工人，可以說是一種自我管理的模式。"保安社區並不是個例，由居委會介入老式小區的管理，保潔人員、保安全部掛靠居委會，是此前老城區散居樓的典型管理模式。

老城區居民們都還記得，小區內環境秩序越來越失控，社區空地本來就不夠，加上居民私傢車輛停放缺少秩序，近幾年鄰裡之間常為爭搶車位發生矛盾。而小區裡隔三差五就會發生盜竊案最讓居民們頭疼，以保安小區為例，最嚴重的是一天之內發生10單偷盜案件。"我傢被連續偷盜過兩部摩托車和兩輛單車。"保安社區一位退休居民這樣告訴記者。有社區民警也向記者坦言："散居樓自管模式下，治安形勢不樂觀，社區的安全問題得不到保障。"

這種情況在街道方面看來，是典型的老城區"四多一低"--治安差，案發多；管理亂，矛盾糾紛多；環境衛生差，群眾投訴多；鄰裡不和睦，居委調解多；而最終的"一低"就是居民對政府的工作評價滿意度很低。

樓長居民代表積極奔走

民眾支持率達95%以上

作為社會的機體細胞，社區的自我管理模式為居民的生活環境和治安環境帶來諸多問題，加重瞭社區的不和諧因素。而這一問題成為老城區的典型難題，那麼散居樓究竟誰來管、怎麼管理、管什麼？

回眸2012年5月份，保安小區是老城區較早引入物業公司的散居樓小區，來自廣州的一傢物業管理公司，前期出資投入100萬對保安小區進行封閉式現代化管理，把此前的三十多個出入口封閉為兩個，小區的環境和治安情況得到第一步的改善。"一年多以來小區沒有發生過一件盜竊案，現在不用擔心單車房被撬，居民安全感有瞭很大的提升。"上周，傢住金魚街91號樓的陳老師說。

今天的保安小區治安環境和居住環境都有瞭實質性的改善。"之前三天兩頭不見單車，現在小偷想進來都困難。"居民陳老師說道。記者在現場看到，該小區外圍被不銹鋼圍欄封閉起來，隻留東南兩個出入口，在出入口處，兩個視頻監控器重點抓拍出入社區的人和車輛，通過管理室的監控視頻，就能夠清楚地辨別出入人群的面貌和車輛車牌號碼，其背後，系統則連接引入瞭智能e超市，實現社區的現代化科技化管理。據瞭解，整個小區在出入口和主要路段共安裝瞭48個攝像頭，大幅度降低瞭小區此前存在的治安隱患。

走在小區內的林蔭小道上，記者隨機采訪的社區居民都紛紛表示："變化真的很大，現在小區歡笑聲多瞭，車輛來來去去很有秩序，鄰裡之間的關系也更加融洽。"

物業管理處的負責人呂先生則告訴記者："起初部分居民一個月的管理費都不願意交，小區封閉式管理三個月後，大部分的居民也感受到規范化管理的好處，有的一次性就繳納一年或一個季度的管理費，滿意率達到95%以上。"

居委會負責人認為，物業管理費要上漲是老城區推行物業化封閉管理的"一道坎"，事實上，保安小區正是在熱心的樓長和居民代表的奔走下，集中搜集居民們的意見和建議，反饋居民們的想法，才較快促成瞭封閉管理的一致意見。值得註意的是，現在，該小區的物業費收費率達到95%，停車位收費率則達到100%。而這正從一個側面反映出居民對於物業化封閉管理的認同度。

以市場出資金+政府出政策，實現市場主體與政府主導的有機結合，這種模式在祖廟街道負責人看來："政府沒法全管，居民不能自管，那麼隻好借助市場無形的手來推動老城區散居樓的管理問題，推動平安村居的建設。目前的結果顯示，這種方法是可行的。"而截至目前，已經有15個物業公司參與到祖廟轄區的小區管理中來。

■難點

物管費上漲??

社區居民怎麼買賬？

通過保安社區的案例，不難發現，老城區散居樓引入物業公司封閉管理，首要面臨的問題就是，小區居民要承擔的物業費從原來的15塊增加到40塊，起初很多居民並不買賬。居委會負責人曾琳坦陳："小區的物業化管理之路，一路走來磕磕絆絆。"

業內人士向記者表示："每月15元的物業費是根據上世紀90年代中期市政府的一份文件規定收取的，其中包含瞭一部分保安費和一部分衛生費，這個標準在此後的近二十年時間中一直沒有變過。老城區居民們已經習慣瞭這個物業標準。"

不難發現，2011年6月起，社區民警和居委會對保安小區封閉進行民意走訪時發現，最初認同的隻有30%。矛盾焦點就在於物管費每戶每月一下子要漲到40 塊，停車位每月150塊，小區封閉後隻剩下東南兩個出入口，"這讓居民產生瞭抵觸情緒。我們也一度感到力不從心。"居委會負責人說，封閉的圍欄白天建、晚上就被人推倒瞭，不繳費的汽車也堵塞著出入口。

除瞭社區居委會一傢一戶苦口婆心地向居民解釋，再加上熱心居民、樓長、民意代表等一年多的不斷堅持和努力，最終，該小區實施全封閉管理才獲得轄區絕大多數居民的支持。2012年1月，轄區居民的支持率才達到瞭80%。

現在，面對每月40元的物業費，居民認為，雖然管理費上漲瞭，但是居民們住在安全的小區裡感覺"還算值。"社區居民趙姨說："少喝一餐早茶，多來生活環境的舒心平安，值得！"

破解"喜新厭舊"??

老舊小區如何留住物業公司？

事實上，對於物業公司來說，老舊小區的吸引力一直以來並不大。物業費不高但是管理成本高，老舊小區留不住物管公司，管理公司因此"喜新厭舊"的問題一直凸顯。

按照上世紀90年代中期市政府的文件規定，老城區每戶每月15元的物業管理費中，包含瞭一部分保安費和一部分衛生費，但在過去幾年間，這樣的收費標準與物業公司的市場化運營出現瞭尖銳的矛盾，老城區社區管理的煩惱也集中爆發出來。在多個小區，進駐的物業公司經營一段時間，就屢屢因為虧本退出，再引入的公司還沒有正式運行起來就又選擇"走佬"。片區治安環境持續惡化、霸停車位屢屢上演、居民投訴居高不下、居委會無力協調，成瞭一個惡性循環。

但來自廣州的物業公司負責人卻有不同看法："我們認為佛山市場空間是很大的，封閉管理、提升管理服務隻是第一步，通過樹立起物業公司服務品牌，發掘更大市場空間更為重要。"

而另一方面，"如果物業公司眼光夠長遠的話，在做好基礎性管理工作，實現微利運營的基礎上，可以拓展的延伸社區服務是很多的。"一位業內人士向記者表示，在一線城市的社區小區，在居傢養老等大的社會趨勢下，由物業公司就近可以提供的居傢服務種類繁多，物業公司與社區居民之間將可以實現多元化的共贏。保安社區居委會負責人就表示："進一步盤活社區的閑置資源、為老城區居民提供更多服務，將成為我們下一步嘗試探索的方向。"

■他山之石

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新加坡物管：

記者在新加坡采訪期間發現，作為一座花園城市，新加坡優美的城市環境、居民的生活質量與高水平的物業管理息息相關，這是新加坡國民最為津津樂道的城市管理特色之一。

"這些租屋已經有20多年的樓齡瞭，看不出來吧！"在新加坡人向記者介紹著沿街的建築時，言語之中頗為自豪，在這些租屋區，雖然很少能夠看到保安亭和保安的身影，但是居民感覺住得很安全、很舒心。在新加坡，作為花園城市的基礎細胞，社區中不論是房屋維護、電梯保養、小區綠化、環境衛生等都有規可循、依章行事，即使是20多年樓齡的老舊小區，管理和運行依舊井井有條。

在新加坡規劃專傢認為，新加坡的土地寸土寸金，在有限的土地空間中，國傢以租屋制度租售給國民，大部分物業的業權依舊控制在國傢手裡，政府非常重視物業管理，這樣的模式既受國民歡迎，又為城市舊區的管理和重建提高瞭自由度，因此，遊人能夠看到的新加坡，似乎沒有建築破舊、秩序混亂的老舊小區，而相反，即使是二三十年樓齡的老式小區裡，也一樣處處鮮花綠草、民眾安居樂業。

在房屋維護上，新加坡每五年就要對樓宇的外墻走廊、屋頂等進行維修，在電梯維修與保養上，一旦發生故障，5分鐘內電梯維修人員就會到來，而負責物業服務的區辦事處還會為居民提供24小時服務的水電維修服務和緊急處理，不過，這些延伸服務就要收費瞭。

南方日報記者閻鋒

實習生林佳揚

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-15/09223639082.shtml

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